Хороший вопрос :)))
читай здесь
24 Ноябрь 2008 г.
18 Ноябрь 2008 г.
ХИАН Недвижимость АРЕНДА: 3-к в центре Харькова, посуточно, низкие цены,доступные комисионные
ХИАН Недвижимость АРЕНДА: 3-к в центре Харькова, посуточно, низкие цены,доступные комисионные
Аренда от ХИАН Недвижимость. Оплата по факту.
Аренда от ХИАН Недвижимость. Оплата по факту.
14 Ноябрь 2008 г.
Аренда в Харькове от ХИАН Недвижимость.
Заказать сейчас через форму на сайте ХИАН Недвижимость и получить бонус на оплату услуг агенства
Заказать сейчас по электронной почте и получить бонус от ХИАН Недвижимость
Позвонить сейчас +3 80 57 759 87 96
+3 80 67 933 16 68
+3 80 95 561 55 90
9 Ноябрь 2008 г.
Статья о кризисе в ипотеке, о стоимости активов...
Мировая экономика входит в состояние рецессии, уже много раз говорилось о причинах происходящего, для оценки перспектив в текущей ситуации необходимо рассмотреть ситуацию со всех сторон. Кризис начался с проблем на рынке ипотеки США, однако это скорее следствие современной финансовой политики, чем реальная причина кризиса, которая кроется в неэффективности системы "свободных рынков". В последние десятилетия мировая экономика развивалась только за счет наращивания потребления - это спровоцировало колоссальные дисбалансы в мировой экономической и финансовой системах. Для стимулирования потребления Центробанки использовали смягчение монетарной политики, что сделало кредиты дешёвыми, а крайне низкий уровень регулирование финансового сектора сделало условия кредитования предельно либеральными. "Пир в долг" продолжался очень интенсивно, в результате чего многие домохозяйства нарастили свое потребление с использованием кредитов, производства были перенесены в страны с дешёвой рабочей силой, стоимость активов резко выросла. Фактически была сформирована финансовая пирамида, однако особенность любой пирамиды в том, что она не может расти вечно, в определённый момент устойчивость пирамиды нарушается и всё рушится, что мы и получили в итоге. Особенность современной экономической статистики заключается в том, что она практически не учитывает роста цен на активы, которые за последние годы резко выросли, при этом потребительская инфляция оставалась на достаточно низких уровнях, что позволяло Центробанкам удерживать ставки на низких уровнях. Однако вечно так продолжаться не могло, особенно в условиях, когда ресурсные рынки стали активно использоваться как инструмент для инвестирования дешёвых кредитных денег. Если какое-то время инфляция сдерживалась тем, что производства мигрировали в страны с дешёвой рабочей силой, то постепенно интенсивное потребление начало сказываться и на потребительской инфляции. С 2004г. многие Центробанки G7 были вынуждены начать цикл повышение ставок: ФРС с 1% до 5.25%, ЕЦБ с 2% до 4.25%, Банк Англии с 3.5% до 5.75%, Банк Канады и 2% до 4.5%. Именно это и стало началом конца разросшейся кредитной пирамиды.
Тут стоит заметить, что к тому моменту на финансовом рынке были существенно либерализованы условия выдачи кредитов. Многие банки переложили часть рисков на частных инвесторов посредством выпуска облигаций, к 2006 году более трети всех кредитов выданных банками не были обеспечены депозитной базой банков. Т.е. на выдачу кредитов средства привлекались за счет выпуска ценных бумаг, которые имели высочайшие кредитные рейтинги. При этом банки перепаковывали долги в пулу, которые включали в себя как надежные долги, так и менее надежные (subprime). Переложив риски на частных инвесторов, банки смогли существенно упростить условия выдачи кредитов, отменили первоначальные взносы, снизили требования к доходу должников. Credit default swap (CDS), введённые в практику разработчиками из JP Morgan Chase, казалось снизили риски невозврата долгов, однако это был колосс на глиняных ногах. Именно CDS позволили создать видимость безопасности кредитных вложений. К настоящему моменту рынок деривативов CDS достиг объёмов сравнимых с мировым ВВП. Уоррен Баффет однажды назвал спекулятивные производные инструменты "финансовым оружием массового уничтожения" и он был прав.
Годовые темпы роста цен на дома в США достигли своих максимумов в 2004 году (на первичном рынке рост достигал 18%, на вторичном 20%), с началом процесса повышения процентной ставке рост начал замедляться. Не смотря на то, что с 2004 года темпы прироста цен снижались, до 2006 года ситуация в целом оставалась стабильной, т.к. многие subprime кредиты имели льготный период выплат в первые два года. Однако в 2006 году соотношение медианной цены нового дома к среднедушевому доходу американца достигло 8, именно достижение этого рубежа в 1980 и 1990 предшествовало началу падения цен на дома в США. В этот раз исключений не было, цены на дома достигли своих максимумов и начали снижаться, кредитные ставки выросли, что усилило давление на рынки недвижимости и дальше всё покатилось по наклонной. Не смотря на то, что доля subprime была не столь высока (12%) сама структура рынка деривативов была таковой, что банковский сектор оказался под сильным ударом. В результате первой волны кризиса банки потеряли доступ к рынкам инвестиционных ресурсов, что заставило их резко ужесточать условия кредитования. Это ударило по заемщикам, которые планировали рефинансировать свои кредиты. Первыми жертвами кризиса стали фонды, работавшие с ипотечными бумагами, уже на начальном этапе было закрыто более 10 фондов. Монетарные власти предприняли шаги для повышения ликвидности банковской системы США и резко понизили процентные ставки (с сентября 2007г. по апрель 2008г. ставка была понижена на 325 б.п. до 2%). Первой серьёзной жертвой кризиса стал крупнейший банк Bear Stearns, крах которого грозил полностью дестабилизировать ситуацию. Наа подхвате успел JP Morgan Chase, который фактически поглотил Bear Stearns с помощью ФРС, забрав его себе за копейки. Сразу после краха Bear Stearns ФРС ввела новые механизмы поддержки ликвидности, которые могли бы спасти незадачливый Bear Stearns, но не повезло, вернее не захотели спасать. История с поглощением Bear Stearns - это отдельный разговор, в реальности этот инцидент стал началом активной фазы кризиса. Именно после краха Bear Stearns все начали понимать то, на сколько неустойчива нынешняя архитектура финансовой системы. Под ударом оказались все крупные банки и система в целом, недоверие только усугубило разворачивающийся кризис, т.к. было не понятно какой банк, фонд, страховая компания упадет следующим. Монетарные власти предприняли шаги для повышения ликвидности банковской системы США. Тут стоит заметить, что фактически власти пытались спасти пирамиду, которая образовалась в результате высокой ликвидности, заливая в систему новую ликвидность. Однако это не помогло, условия кредитования продолжили ужесточаться, не смотря на резкое понижение ставок. Этому есть простое объяснение - банки потеряли огромный инвестиционный капитал, инвесторы до кризиса инвестировавшие в ипотечные бумаги просто ушли с рынка. В итоге банковский сектор потерял около трети ресурса, соответственно кредитовать на старых условиях было просто невозможно. В этой ситуации количество дефолтов по ипотеке продолжило расти, невыплаты по ипотеке также выросли, конфискованные дома выставляются на рынок и ещё больше давят на цены.
Власти США продолжали рассказывать всем о небольшом спаде в экономике, но никак не о рецессии. Снижение ставок ФРС и расширение программ вливания ликвидности спровоцировало резкий ускорение падения американской валюты. На этом фоне ФРС и остальные Центробанки на этом фоне действовали просто бездумно. Падение доллара спровоцировало рост цен на ресурсы(здесь надо заметить, что в значительной степени этот рост был спровоцирован спекулятивными покупками, однако признавать этого факта не хотели), на что Центробанки мира отреагировали повышением ставок, это ещё больше ударило по доллару и спровоцировало новый рост цен на ресурсы. При этом, например, глава ЕЦБ Ж.-К.Трише упорно повышал ставки рассказывая о том, что с европейской экономикой ничего произойти не может, сам же загоняя инфляцию на многолетние максимумы. Ситуация выглядела комично, после заявлений Трише о возможности повышения ставок нефть взлетала на 15% за два дня, но глава ЕЦБ продолжал всем рассказывать об инфляции и сильной европейской экономике. Так бы может и продолжалось, но европейская экономика просто не выдержала курса $1.6 за евро и резко ускоряющейся инфляции. Сальдо внешней торговли начало снижаться, потребители меньше тратить, производство замедляться. Инфляция ещё больше ударила по американскому потребителю, который итак страдал без кредитов и по мировому потреблению, что и стало определяющим в дальнейшем развитии событий. Цены на недвижимость начали падать во всем мире, что подорвало балансы банков. Процесс обвала в банковском секторе пошел по наклонной, на грани банкротства оказались крупнейшие ипотечные агентства США Fannie Mae и Freddie Mac, крупнейшая страховая компания American International Group, один за другим падали банки. ФРС и Минфин США фактически вынуждены были национализировать Fannie Mae, Freddie Mac и AIG, но когда в состоянии банкротства оказался инвестиционный банк Lehman Brothers власти решили не вмешиваться. Банкротство Lehman Brothers поставило всю мировую финансовую систему на грань коллапса. Говорить о том сколько банков после этого фактически оказались на грани банкротства нет смысла, всё это есть в сводках новостных агентств. Самое интересное, что власти развитых стран в этой ситуации старались не форсировать события, но Lehman Brothers - это один из системообразующих банков в США и после его банкротства рынки деривативов оказались в сложнейшем состоянии, а банковская система мира была просто парализована. В США действительно зашевелились когда на грани банкротства оказался родной банк министра финансов США Goldman Sachs, из которого он и пришел на свой пост. Инвестиционные банки были фактически ликвидированы как класс. Г.Полсон смог протолкнуть программу помощи банкам в размере $700 млрд., хотя сделать этого получилось только со второго раза и пришлось хорошо поторговаться.
С этого момента началась новая эра в финансовом мире, Центробанки заменили своими ресурсами всех, и фактически стали кредиторами последней инстанции, которые кредитуют банки под практически любые активы. Многие банки в Великобритании, США и Европе были национализированы. В итоге власти разных стран влили в систему триллионы долларов, благодаря чему смогли на какое-то время стабилизировать ситуацию в финансовом секторе. Однако говорить о том, что проблемы решены не приходится, т.к. теперь на первый план выходят проблемы в экономике. Сокращение кредитования приводит к сокращению потребления, а это основной источник роста мировой экономики. Возврата к прежним условиям кредитования не ожидается, кредитные условия будут оставаться жесткими, а потребитель будет стремиться к накоплению. То какой ценой была достигнута эта стабилизация ещё будут изучать, достаточно лишь посмотреть на сколько вырос внешний долг США. Только сентябрь-октябрь внешний долг США вырос на $929 млрд. и продолжает расти превысив $10.5 трлн. Большинство стран Большой Семёрки находятся на грани рецессии, выхода из которой пока совершенно не видно, многие развивающиеся страны находятся на грани дефолтов, особенно те, которые имеют отрицательное сальдо внешней торговли и большой внешний долг (у многих стран Восточной Европы этот долг превышает 60% ВВП). Фактически государства стали кредиторами и инвесторами последней инстанции и взяли значительную часть рисков финансовой системы на себя и это уже несёт риски дефолтов государств. Коллапс финансовой системы удалось предотвратить, для этого значительная часть банков была национализирована, государство вошло в капиталы банков, как в Европе, так и в США и некоторых других странах. Одновременно ФРС включила печатный станок, только за пару месяцев кризиса монетарная база взлетела более чем на треть, превысив $1 трлн. Федеральная резервная система нарастила кредит, предоставленный в систему, более чем вдвое до $1.8 трлн. Включена эмиссионная машина, которая грозит миру новой проблемой - инфляцией. Дополнительным стимулом, конечно, будет массовое снижение ставок всеми ведущими Центробанками мира. ФРС уже снизила ставку до 1%, вернувшись к минимальным уровням за последние 50 лет. Снижают ставки страны Европы, Азиатского и Тихоокеанского регионов, Северной Америки.
В любом случае мир уже не сможет функционировать по-прежнему. Эпоха безмерного потребления в кредит подходит к своему завершению, теперь приходится пора платить по кредитам. Потребление в мире должно существенно сократиться, только в этом случае ситуация стабилизируется, а это чревато серьёзной экономической рецессией. Сейчас предпринимаются попытки удержать рушащуюся пирамиду, за счет огромной денежной эмиссии, однако это не решение проблем и все это понимают.
В текущей ситуации есть три основных сценария дальнейшего развития:
1. Инфляционный
2. Дефляционный
3. Временная стабилизация
При инфляционном сценарии мы можем столкнуться с развитием мощной инфляционной волны на фоне повсеместного снижения ставок и активной денежной эмиссии. Если Центробанки перестарались с смягчением монетарной политики, что станет ясно в ближайшие полгода, мы столкнемся с массированной волной обесценения денежных средств (инфляцией). Учитывая то, что Центробанки продолжают снижать ставки, такой вариант развития событий возможен, но пока он остается не самым вероятным. Причиной этого является то, что ставка - это важно, но это не единственное, что оказывает влияние на ситуацию. Помимо ставок важнейшим моментом являются условия кредитования. Пока ситуация развивается так, что условия кредитования продолжают ужесточаться. Потребителю абсолютно не важна какая ставка, если от него при этом требуют, допустим, первого взноса в размере 30% от стоимости приобретаемого имущества. Подавляющая часть потребителей этого первого взноса предоставить не смогут, а значит им не важно, ставка 10%, или ставка 1% - они всё равно взять кредит не смогут. В последние годы норма сбережений была очень низкой, а это значит, что накоплений у потребителя совсем не много. К тому же, с рынка кредитования практически ушел частный инвестор, который выкупал значительную часть кредитов посредством выкупа облигаций и брал на себя основной риск невыплат. Заставить банки кредитовать "по старому" может государство, если оно станет инвестором последней инстанции. В текущей ситуации это возможно, т.к. многие банки частично национализированы и будут находиться под контролем государства, а оно может потребовать, чтобы предоставляемые банкам средства выделялись на лояльных условиях. Также государство может пойти на прямое кредитование не только финансовых организаций, но и других субъектов экономики, хотя технически это не так просто сделать. Если такое произойдет и условия выдачи кредитов будут снова смягчаться то мы увидим мощную инфляционную волну после временной стабилизации. Готовы ли власти идти на подобные действия пока не ясно, т.к. они не могут не понимать, что тогда сдержать инфляцию уже не удастся.
Более вероятно, что мы продолжим развиваться в рамках дефляционного сценария, который сейчас является актуальным. Ужесточение условий кредитования и высокие ставки заставляют потребителя снизить активность. Т.к. около двух третей ВВП многих развитых стран формируются именно за счет потребления - то снижение потребления ударит по экономикам многих стран. Кризис будет характеризоваться резким сокращением занятости на фоне сокращения производства, что может привести к дефолтам домохозяйств и коммерческих предприятий (особенно тех, которые в последние годы увеличили кредитную нагрузку). По ударом окажутся страны с большими дефицитами внешней торговли и большим внешним долгом, который превышает 50% от ВВП, такие страны могут объявить дефолты по своим обязательствам, т.к. рефинансировать долги на внешних рынках будет крайне сложно. Под ударом в этой ситуации окажутся и кредиторы, которые раздавали средства направо и налево. В этом случае мы увидим одну за другой волну банкротств, которые будут продолжаться до тех пор, пока потребление в мире не снизится до разумного уровня, по разным оценкам общее сокращение потребления в разных странах может составить от 10% до 50%. Только после этого мировая экономика войдет в состояние консолидации и начнется постепенное развитие. Такой процесс может затянуться на 5-10 лет.
Временная стабилизация - это переходный период, однако он не может продолжаться долго. Длительное потребление в долг требует того, чтобы мировая экономика обновилась, а принципы функционирования экономической системы изменились. Вполне возможно, что современные действия властей предотвратят резкое сворачивание экономической активности, однако они создадут предпосылки для новой волны кризиса, которая может разразиться уже в ближайшие годы. Если удастся удержать от падения сформированную финансовую пирамиду, то мы будем наблюдать стабилизацию ситуации, на этом фоне резко вырастут внешние долги государств. Когда это произойдет - то на следующем этапе мы уже окажемся на грани дефолтов по обязательствам не отдельных предприятий и потребителей, а целых экономических регионов. Т.е. снова столкнемся с кризисом, но он уже станет ещё более масштабным и продолжительным, т.к. пирамида вырастет. На данный момент мы наблюдаем за первой волной масштабного финансово-экономического кризиса, который по сути только разворачивается. Мы сталкиваемся с тем, что современная парадигма функционирования мировой экономики несостоятельна, необходимы совершенно новые подходы и полный пересмотр принципов функционирования мировой финансовой и экономической системы. Сложность в том, что для этого некоторым развитым странам придется смириться с потерей лидирующих позиций в мировой экономике, в особенности это касается США. Возможно, обсуждение именно этого будет вестись на саммите Большой Двадцатки, который состоится 15 ноября в Вашингтоне. Однако решить текущие проблемы можно решить только одним путем - через кризис. Формы решения могут быть разные, но суть останется одна, чрезмерное потребление в кредит привело к огромным финансовым пузырям и сильнейшим дисбалансам в мировой экономике. Затянуть решение вопроса можно, но не на долго, инструментов для предотвращения кризиса у государств просто нет, но есть возможности направить развитие кризиса в одно из направлений: инфляция или дефляция. Именно от того по какому из этих путей пойдет процесс будет зависеть дальнейшая перспектива. Но реальная стоимость активов будет снижаться, особенно активов далеких от реальной экономики и реального производства, либо за счет падения цен на активы, либо за счет их обесценения посредством инфляции.
Тут стоит заметить, что к тому моменту на финансовом рынке были существенно либерализованы условия выдачи кредитов. Многие банки переложили часть рисков на частных инвесторов посредством выпуска облигаций, к 2006 году более трети всех кредитов выданных банками не были обеспечены депозитной базой банков. Т.е. на выдачу кредитов средства привлекались за счет выпуска ценных бумаг, которые имели высочайшие кредитные рейтинги. При этом банки перепаковывали долги в пулу, которые включали в себя как надежные долги, так и менее надежные (subprime). Переложив риски на частных инвесторов, банки смогли существенно упростить условия выдачи кредитов, отменили первоначальные взносы, снизили требования к доходу должников. Credit default swap (CDS), введённые в практику разработчиками из JP Morgan Chase, казалось снизили риски невозврата долгов, однако это был колосс на глиняных ногах. Именно CDS позволили создать видимость безопасности кредитных вложений. К настоящему моменту рынок деривативов CDS достиг объёмов сравнимых с мировым ВВП. Уоррен Баффет однажды назвал спекулятивные производные инструменты "финансовым оружием массового уничтожения" и он был прав.
Годовые темпы роста цен на дома в США достигли своих максимумов в 2004 году (на первичном рынке рост достигал 18%, на вторичном 20%), с началом процесса повышения процентной ставке рост начал замедляться. Не смотря на то, что с 2004 года темпы прироста цен снижались, до 2006 года ситуация в целом оставалась стабильной, т.к. многие subprime кредиты имели льготный период выплат в первые два года. Однако в 2006 году соотношение медианной цены нового дома к среднедушевому доходу американца достигло 8, именно достижение этого рубежа в 1980 и 1990 предшествовало началу падения цен на дома в США. В этот раз исключений не было, цены на дома достигли своих максимумов и начали снижаться, кредитные ставки выросли, что усилило давление на рынки недвижимости и дальше всё покатилось по наклонной. Не смотря на то, что доля subprime была не столь высока (12%) сама структура рынка деривативов была таковой, что банковский сектор оказался под сильным ударом. В результате первой волны кризиса банки потеряли доступ к рынкам инвестиционных ресурсов, что заставило их резко ужесточать условия кредитования. Это ударило по заемщикам, которые планировали рефинансировать свои кредиты. Первыми жертвами кризиса стали фонды, работавшие с ипотечными бумагами, уже на начальном этапе было закрыто более 10 фондов. Монетарные власти предприняли шаги для повышения ликвидности банковской системы США и резко понизили процентные ставки (с сентября 2007г. по апрель 2008г. ставка была понижена на 325 б.п. до 2%). Первой серьёзной жертвой кризиса стал крупнейший банк Bear Stearns, крах которого грозил полностью дестабилизировать ситуацию. Наа подхвате успел JP Morgan Chase, который фактически поглотил Bear Stearns с помощью ФРС, забрав его себе за копейки. Сразу после краха Bear Stearns ФРС ввела новые механизмы поддержки ликвидности, которые могли бы спасти незадачливый Bear Stearns, но не повезло, вернее не захотели спасать. История с поглощением Bear Stearns - это отдельный разговор, в реальности этот инцидент стал началом активной фазы кризиса. Именно после краха Bear Stearns все начали понимать то, на сколько неустойчива нынешняя архитектура финансовой системы. Под ударом оказались все крупные банки и система в целом, недоверие только усугубило разворачивающийся кризис, т.к. было не понятно какой банк, фонд, страховая компания упадет следующим. Монетарные власти предприняли шаги для повышения ликвидности банковской системы США. Тут стоит заметить, что фактически власти пытались спасти пирамиду, которая образовалась в результате высокой ликвидности, заливая в систему новую ликвидность. Однако это не помогло, условия кредитования продолжили ужесточаться, не смотря на резкое понижение ставок. Этому есть простое объяснение - банки потеряли огромный инвестиционный капитал, инвесторы до кризиса инвестировавшие в ипотечные бумаги просто ушли с рынка. В итоге банковский сектор потерял около трети ресурса, соответственно кредитовать на старых условиях было просто невозможно. В этой ситуации количество дефолтов по ипотеке продолжило расти, невыплаты по ипотеке также выросли, конфискованные дома выставляются на рынок и ещё больше давят на цены.
Власти США продолжали рассказывать всем о небольшом спаде в экономике, но никак не о рецессии. Снижение ставок ФРС и расширение программ вливания ликвидности спровоцировало резкий ускорение падения американской валюты. На этом фоне ФРС и остальные Центробанки на этом фоне действовали просто бездумно. Падение доллара спровоцировало рост цен на ресурсы(здесь надо заметить, что в значительной степени этот рост был спровоцирован спекулятивными покупками, однако признавать этого факта не хотели), на что Центробанки мира отреагировали повышением ставок, это ещё больше ударило по доллару и спровоцировало новый рост цен на ресурсы. При этом, например, глава ЕЦБ Ж.-К.Трише упорно повышал ставки рассказывая о том, что с европейской экономикой ничего произойти не может, сам же загоняя инфляцию на многолетние максимумы. Ситуация выглядела комично, после заявлений Трише о возможности повышения ставок нефть взлетала на 15% за два дня, но глава ЕЦБ продолжал всем рассказывать об инфляции и сильной европейской экономике. Так бы может и продолжалось, но европейская экономика просто не выдержала курса $1.6 за евро и резко ускоряющейся инфляции. Сальдо внешней торговли начало снижаться, потребители меньше тратить, производство замедляться. Инфляция ещё больше ударила по американскому потребителю, который итак страдал без кредитов и по мировому потреблению, что и стало определяющим в дальнейшем развитии событий. Цены на недвижимость начали падать во всем мире, что подорвало балансы банков. Процесс обвала в банковском секторе пошел по наклонной, на грани банкротства оказались крупнейшие ипотечные агентства США Fannie Mae и Freddie Mac, крупнейшая страховая компания American International Group, один за другим падали банки. ФРС и Минфин США фактически вынуждены были национализировать Fannie Mae, Freddie Mac и AIG, но когда в состоянии банкротства оказался инвестиционный банк Lehman Brothers власти решили не вмешиваться. Банкротство Lehman Brothers поставило всю мировую финансовую систему на грань коллапса. Говорить о том сколько банков после этого фактически оказались на грани банкротства нет смысла, всё это есть в сводках новостных агентств. Самое интересное, что власти развитых стран в этой ситуации старались не форсировать события, но Lehman Brothers - это один из системообразующих банков в США и после его банкротства рынки деривативов оказались в сложнейшем состоянии, а банковская система мира была просто парализована. В США действительно зашевелились когда на грани банкротства оказался родной банк министра финансов США Goldman Sachs, из которого он и пришел на свой пост. Инвестиционные банки были фактически ликвидированы как класс. Г.Полсон смог протолкнуть программу помощи банкам в размере $700 млрд., хотя сделать этого получилось только со второго раза и пришлось хорошо поторговаться.
С этого момента началась новая эра в финансовом мире, Центробанки заменили своими ресурсами всех, и фактически стали кредиторами последней инстанции, которые кредитуют банки под практически любые активы. Многие банки в Великобритании, США и Европе были национализированы. В итоге власти разных стран влили в систему триллионы долларов, благодаря чему смогли на какое-то время стабилизировать ситуацию в финансовом секторе. Однако говорить о том, что проблемы решены не приходится, т.к. теперь на первый план выходят проблемы в экономике. Сокращение кредитования приводит к сокращению потребления, а это основной источник роста мировой экономики. Возврата к прежним условиям кредитования не ожидается, кредитные условия будут оставаться жесткими, а потребитель будет стремиться к накоплению. То какой ценой была достигнута эта стабилизация ещё будут изучать, достаточно лишь посмотреть на сколько вырос внешний долг США. Только сентябрь-октябрь внешний долг США вырос на $929 млрд. и продолжает расти превысив $10.5 трлн. Большинство стран Большой Семёрки находятся на грани рецессии, выхода из которой пока совершенно не видно, многие развивающиеся страны находятся на грани дефолтов, особенно те, которые имеют отрицательное сальдо внешней торговли и большой внешний долг (у многих стран Восточной Европы этот долг превышает 60% ВВП). Фактически государства стали кредиторами и инвесторами последней инстанции и взяли значительную часть рисков финансовой системы на себя и это уже несёт риски дефолтов государств. Коллапс финансовой системы удалось предотвратить, для этого значительная часть банков была национализирована, государство вошло в капиталы банков, как в Европе, так и в США и некоторых других странах. Одновременно ФРС включила печатный станок, только за пару месяцев кризиса монетарная база взлетела более чем на треть, превысив $1 трлн. Федеральная резервная система нарастила кредит, предоставленный в систему, более чем вдвое до $1.8 трлн. Включена эмиссионная машина, которая грозит миру новой проблемой - инфляцией. Дополнительным стимулом, конечно, будет массовое снижение ставок всеми ведущими Центробанками мира. ФРС уже снизила ставку до 1%, вернувшись к минимальным уровням за последние 50 лет. Снижают ставки страны Европы, Азиатского и Тихоокеанского регионов, Северной Америки.
В любом случае мир уже не сможет функционировать по-прежнему. Эпоха безмерного потребления в кредит подходит к своему завершению, теперь приходится пора платить по кредитам. Потребление в мире должно существенно сократиться, только в этом случае ситуация стабилизируется, а это чревато серьёзной экономической рецессией. Сейчас предпринимаются попытки удержать рушащуюся пирамиду, за счет огромной денежной эмиссии, однако это не решение проблем и все это понимают.
В текущей ситуации есть три основных сценария дальнейшего развития:
1. Инфляционный
2. Дефляционный
3. Временная стабилизация
При инфляционном сценарии мы можем столкнуться с развитием мощной инфляционной волны на фоне повсеместного снижения ставок и активной денежной эмиссии. Если Центробанки перестарались с смягчением монетарной политики, что станет ясно в ближайшие полгода, мы столкнемся с массированной волной обесценения денежных средств (инфляцией). Учитывая то, что Центробанки продолжают снижать ставки, такой вариант развития событий возможен, но пока он остается не самым вероятным. Причиной этого является то, что ставка - это важно, но это не единственное, что оказывает влияние на ситуацию. Помимо ставок важнейшим моментом являются условия кредитования. Пока ситуация развивается так, что условия кредитования продолжают ужесточаться. Потребителю абсолютно не важна какая ставка, если от него при этом требуют, допустим, первого взноса в размере 30% от стоимости приобретаемого имущества. Подавляющая часть потребителей этого первого взноса предоставить не смогут, а значит им не важно, ставка 10%, или ставка 1% - они всё равно взять кредит не смогут. В последние годы норма сбережений была очень низкой, а это значит, что накоплений у потребителя совсем не много. К тому же, с рынка кредитования практически ушел частный инвестор, который выкупал значительную часть кредитов посредством выкупа облигаций и брал на себя основной риск невыплат. Заставить банки кредитовать "по старому" может государство, если оно станет инвестором последней инстанции. В текущей ситуации это возможно, т.к. многие банки частично национализированы и будут находиться под контролем государства, а оно может потребовать, чтобы предоставляемые банкам средства выделялись на лояльных условиях. Также государство может пойти на прямое кредитование не только финансовых организаций, но и других субъектов экономики, хотя технически это не так просто сделать. Если такое произойдет и условия выдачи кредитов будут снова смягчаться то мы увидим мощную инфляционную волну после временной стабилизации. Готовы ли власти идти на подобные действия пока не ясно, т.к. они не могут не понимать, что тогда сдержать инфляцию уже не удастся.
Более вероятно, что мы продолжим развиваться в рамках дефляционного сценария, который сейчас является актуальным. Ужесточение условий кредитования и высокие ставки заставляют потребителя снизить активность. Т.к. около двух третей ВВП многих развитых стран формируются именно за счет потребления - то снижение потребления ударит по экономикам многих стран. Кризис будет характеризоваться резким сокращением занятости на фоне сокращения производства, что может привести к дефолтам домохозяйств и коммерческих предприятий (особенно тех, которые в последние годы увеличили кредитную нагрузку). По ударом окажутся страны с большими дефицитами внешней торговли и большим внешним долгом, который превышает 50% от ВВП, такие страны могут объявить дефолты по своим обязательствам, т.к. рефинансировать долги на внешних рынках будет крайне сложно. Под ударом в этой ситуации окажутся и кредиторы, которые раздавали средства направо и налево. В этом случае мы увидим одну за другой волну банкротств, которые будут продолжаться до тех пор, пока потребление в мире не снизится до разумного уровня, по разным оценкам общее сокращение потребления в разных странах может составить от 10% до 50%. Только после этого мировая экономика войдет в состояние консолидации и начнется постепенное развитие. Такой процесс может затянуться на 5-10 лет.
Временная стабилизация - это переходный период, однако он не может продолжаться долго. Длительное потребление в долг требует того, чтобы мировая экономика обновилась, а принципы функционирования экономической системы изменились. Вполне возможно, что современные действия властей предотвратят резкое сворачивание экономической активности, однако они создадут предпосылки для новой волны кризиса, которая может разразиться уже в ближайшие годы. Если удастся удержать от падения сформированную финансовую пирамиду, то мы будем наблюдать стабилизацию ситуации, на этом фоне резко вырастут внешние долги государств. Когда это произойдет - то на следующем этапе мы уже окажемся на грани дефолтов по обязательствам не отдельных предприятий и потребителей, а целых экономических регионов. Т.е. снова столкнемся с кризисом, но он уже станет ещё более масштабным и продолжительным, т.к. пирамида вырастет. На данный момент мы наблюдаем за первой волной масштабного финансово-экономического кризиса, который по сути только разворачивается. Мы сталкиваемся с тем, что современная парадигма функционирования мировой экономики несостоятельна, необходимы совершенно новые подходы и полный пересмотр принципов функционирования мировой финансовой и экономической системы. Сложность в том, что для этого некоторым развитым странам придется смириться с потерей лидирующих позиций в мировой экономике, в особенности это касается США. Возможно, обсуждение именно этого будет вестись на саммите Большой Двадцатки, который состоится 15 ноября в Вашингтоне. Однако решить текущие проблемы можно решить только одним путем - через кризис. Формы решения могут быть разные, но суть останется одна, чрезмерное потребление в кредит привело к огромным финансовым пузырям и сильнейшим дисбалансам в мировой экономике. Затянуть решение вопроса можно, но не на долго, инструментов для предотвращения кризиса у государств просто нет, но есть возможности направить развитие кризиса в одно из направлений: инфляция или дефляция. Именно от того по какому из этих путей пойдет процесс будет зависеть дальнейшая перспектива. Но реальная стоимость активов будет снижаться, особенно активов далеких от реальной экономики и реального производства, либо за счет падения цен на активы, либо за счет их обесценения посредством инфляции.
8 Ноябрь 2008 г.
Арендуем квартиру на Новый Год
Арендуем квартиру на Новый Год
15 минут 06.11.2008
Время
Цена
Залог
Договор
1-комнатная квартира – не более двух взрослых человек
2-комнатная квартира – не более четырех взрослых человек
3-комнатная квартира – не более 6-8 взрослых человек
15 минут 06.11.2008
Не секрет, что большинство молодых людей предпочитает встречать Новый год в компании друзей. Да вот «сплавить» родителей к знакомым удается далеко не каждому. Поэтому чаще всего еще в ноябре мы начинаем лихорадочно искать свободную квартиру. Негде остановиться зачастую бывает и тем, кто приезжает из регионов повеселиться возле столичной елки. Для шумных праздников вряд ли подойдет номер в гостинице, а вот съемная квартира или дом будут в самый раз.
Время
Риелторы говорят, что под Новый год в столице посуточные квартиры буквально разметаются. Поэтому поиском лучше заняться заранее. «Бронировать квартиру стоит за один-два месяца до праздника. Ведь самый большой выбор вариантов по традиции в начале ноября», – советует Татьяна Еремеек, администратор посуточной аренды АН Best Realty. За месяц выбор квартир сокращается буквально втрое, а к середине декабря можно рассчитывать только на остатки. Но и тогда, по словам Татьяны Котенко, руководителя отдела аренды АН Оболонь, еще можно найти неплохой вариант. «Причем, в самый канун праздников можно как выиграть в цене, так и вообще остаться ни с чем», – предупреждает риелтор.
Цена
Новогодним периодом у тех, кто занимается арендным бизнесом, считаются все дни, начиная с 28 декабря и заканчивая 8 января. Именно в эти дни цены на посуточную аренду вырастают минимум в два, а то и в три раза. Например, простенькая однокомнатная квартира, которая еще осенью стоила $50 в сутки, обойдется вашей компании уже в $100-150 за день. Но дело в том, что на один день квартиру вам никто не сдаст. По словам Татьяны Котенко, минимальный срок аренды чаще всего составляет два дня. А некоторые арендодатели настроены еще строже и сдают свое жилье минимум на пять дней. По опыту Татьяны Еремеек, рассчитывать на меньший срок можно, только если у хозяина квартиры образовалось «окно» и он не хочет, чтобы свободные квадраты простаивали.
Залог
Забронировать квартиру на праздник, можно только внеся предоплату. Но тут тоже действуют отличные от обычных дней правила. Во-первых, оплатить придется сразу все дни. Во-вторых, к этой сумме добавляется залог в размере 1-5 суточных ставок на случай, если веселая компания испортит мебель, технику или «обновит» ремонт. Причем, чем лучше состояние квартиры, тем выше будет эта сумма. Паспорта в виде залога хозяева в эти дни берут неохотно, желая быть абсолютно уверенными в платежеспособности постояльцев. Если в ходе празднования квартира не пострадает, залоговая сумма полностью возвращается квартирантам.
Договор
Чтобы уберечь себя от обмана и не остаться в новогоднюю ночь под елкой на Майдане, нужно обязательно заключать договор краткосрочной аренды. Хотя в эти дни хозяева, боясь за обстановку и имущество, сами охотно переносят договоренности на бумагу. Причем заверять такой договор необязательно. «Тем более что тем, кто бросится на поиски в последний день, найти нотариуса вряд ли удастся», – заверила Татьяна Котенко. По ее словам, в любом случае договор будет иметь юридическую силу и защитит стороны от возможных проблем. Прежде, чем искать квартиру для торжества, следует определиться с количеством людей, которые там будут находиться.
Среди арендодателей приняты следующие неписаные правила:
1-комнатная квартира – не более двух взрослых человек
2-комнатная квартира – не более четырех взрослых человек
3-комнатная квартира – не более 6-8 взрослых человек
7 Ноябрь 2008 г.
Мнение о рынке недвижимости.тенденции.аналитика
Средняя ставка аренды на офисные помещения класса "А" в Москве снизилась в октябре на 20,58 проц до 1350 долл за кв м в год - CBRE
7 ноября 2008
Средняя ставка аренды на офисные помещения класса "А" в Москве снизилась в октябре на 20,58 проц до 1350 долл за кв м в год. Об этом свидетельствуют данные мониторинга рынка офисной недвижимости консалтинговой компании CB Richard Ellis /CBRE/.
Например, большинство площадей в Nordstar Tower /арендуемая площадь – 80 тыс кв м/, на 85 проц которых были подписаны предварительные договоры аренды, вернулось на рынок как прямая аренда или субаренда. Запрашиваемые ставки аренды снизились с 1400 долл за кв м в год до 800-900 долл за кв м в год.
Аналитики пришли к выводу, что средняя ставка аренды на помещения класса "А" в 2009 г может упасть до 1000 долл за кв м в год, что соответствует уровню 2006 г. Тенденция к снижению ставок аренды будет актуальна и для помещений класса "B". По сравнению с докризисным уровнем /850 долл за кв м в год/ они упадут до 600-450 долл за кв м в год в зависимости от местоположения и качества площадей. Данную тенденцию можно объяснить переездом арендаторов в связи с экономией денежных средств из центра города, где ставки аренды завышены.
В краткосрочной перспективе ожидается не только снижение ставок аренды, но и большую гибкость со стороны арендодателей в плане уменьшения сроков аренды /с 5-7 лет аренды до 3-5 лет/, а также готовности предоставлять помещения с уже выполненной отделкой или компенсировать стоимость отделки арендатору.
В течение последних нескольких недель большинство арендаторов заняли выжидательную позицию и осторожны в принятии решений о смене офиса или аренды дополнительных площадей. Данная ситуация уже привела к снижению объема заключенных сделок на рынке. Некоторые арендаторы пересмотрели свои планы расширения, некоторые приостановили поиск нового помещения, другие же арендаторы пытаются выйти из уже заключенных договоров аренды. Аналитики наблюдают значительное сокращение спроса со стороны компаний банковского и финансового секторов. Финансовый кризис оказал влияние и на компании, работающие в сфере недвижимости, что выражается в сокращении штата сотрудников в некоторых из них. Ввиду сложившейся ситуации специалисты CBRE полагают, что совокупный объем сделок в 2009 г составит 50-75 проц от аналогичного показателя 2008 г.
Общий объем качественных офисных площадей на рынке Москвы составляет 8,9 млн кв м. В течение первых трех кварталов 2008 г на рынок вышло 1,32 млн кв м офисных площадей. До конца года планируется выход на рынок еще 700 тыс кв м. На сегодняшний день на рынке свободно около 1,3 млн кв м офисных площадей, а доля свободных площадей в Москве составляет 15 проц. В четвертом квартале 2008 г и в 2009 г на рынок выйдет дополнительный объем офисных площадей. В результате общая площадь свободных помещений может достигнуть 2 млн кв м /или 18 проц от общего объема площадей на рынке/. На конец третьего квартала 2008 г доля свободных площадей в зданиях класса "А" составила 5 проц. За оставшуюся часть 2008 г и 2009 г доля свободных площадей увеличится и может достигнуть 8 проц. В "Москва-Сити" доля свободных площадей класса "А" может составить 15 проц, в зоне между Садовым кольцом и Третьим Транспортным Кольцом /ТТК/ – 12 проц. Более низкий показатель доли свободных площадей класса "А" ожидается за пределами ТТК, так как в данной зоне заявлено меньшее количество проектов. Доля свободных площадей для помещений класса "В" значительно увеличится в удаленных от центра районах. По результатам мониторинга CBRE выяснилось, что из 2,7 млн кв м, заявленных к выходу на рынок в 2009 г, только 1,5 млн кв м будет в действительности введено в эксплуатацию. Данный показатель равен объему, введенному в эксплуатацию в 2007 г и на 25 проц меньше объема, планируемого к вводу в 2008 г / Прайм-ТАСС /
7 ноября 2008
Средняя ставка аренды на офисные помещения класса "А" в Москве снизилась в октябре на 20,58 проц до 1350 долл за кв м в год. Об этом свидетельствуют данные мониторинга рынка офисной недвижимости консалтинговой компании CB Richard Ellis /CBRE/.
Например, большинство площадей в Nordstar Tower /арендуемая площадь – 80 тыс кв м/, на 85 проц которых были подписаны предварительные договоры аренды, вернулось на рынок как прямая аренда или субаренда. Запрашиваемые ставки аренды снизились с 1400 долл за кв м в год до 800-900 долл за кв м в год.
Аналитики пришли к выводу, что средняя ставка аренды на помещения класса "А" в 2009 г может упасть до 1000 долл за кв м в год, что соответствует уровню 2006 г. Тенденция к снижению ставок аренды будет актуальна и для помещений класса "B". По сравнению с докризисным уровнем /850 долл за кв м в год/ они упадут до 600-450 долл за кв м в год в зависимости от местоположения и качества площадей. Данную тенденцию можно объяснить переездом арендаторов в связи с экономией денежных средств из центра города, где ставки аренды завышены.
В краткосрочной перспективе ожидается не только снижение ставок аренды, но и большую гибкость со стороны арендодателей в плане уменьшения сроков аренды /с 5-7 лет аренды до 3-5 лет/, а также готовности предоставлять помещения с уже выполненной отделкой или компенсировать стоимость отделки арендатору.
В течение последних нескольких недель большинство арендаторов заняли выжидательную позицию и осторожны в принятии решений о смене офиса или аренды дополнительных площадей. Данная ситуация уже привела к снижению объема заключенных сделок на рынке. Некоторые арендаторы пересмотрели свои планы расширения, некоторые приостановили поиск нового помещения, другие же арендаторы пытаются выйти из уже заключенных договоров аренды. Аналитики наблюдают значительное сокращение спроса со стороны компаний банковского и финансового секторов. Финансовый кризис оказал влияние и на компании, работающие в сфере недвижимости, что выражается в сокращении штата сотрудников в некоторых из них. Ввиду сложившейся ситуации специалисты CBRE полагают, что совокупный объем сделок в 2009 г составит 50-75 проц от аналогичного показателя 2008 г.
Общий объем качественных офисных площадей на рынке Москвы составляет 8,9 млн кв м. В течение первых трех кварталов 2008 г на рынок вышло 1,32 млн кв м офисных площадей. До конца года планируется выход на рынок еще 700 тыс кв м. На сегодняшний день на рынке свободно около 1,3 млн кв м офисных площадей, а доля свободных площадей в Москве составляет 15 проц. В четвертом квартале 2008 г и в 2009 г на рынок выйдет дополнительный объем офисных площадей. В результате общая площадь свободных помещений может достигнуть 2 млн кв м /или 18 проц от общего объема площадей на рынке/. На конец третьего квартала 2008 г доля свободных площадей в зданиях класса "А" составила 5 проц. За оставшуюся часть 2008 г и 2009 г доля свободных площадей увеличится и может достигнуть 8 проц. В "Москва-Сити" доля свободных площадей класса "А" может составить 15 проц, в зоне между Садовым кольцом и Третьим Транспортным Кольцом /ТТК/ – 12 проц. Более низкий показатель доли свободных площадей класса "А" ожидается за пределами ТТК, так как в данной зоне заявлено меньшее количество проектов. Доля свободных площадей для помещений класса "В" значительно увеличится в удаленных от центра районах. По результатам мониторинга CBRE выяснилось, что из 2,7 млн кв м, заявленных к выходу на рынок в 2009 г, только 1,5 млн кв м будет в действительности введено в эксплуатацию. Данный показатель равен объему, введенному в эксплуатацию в 2007 г и на 25 проц меньше объема, планируемого к вводу в 2008 г / Прайм-ТАСС /
5 Ноябрь 2008 г.
Мнение о рынке недвижимости.
Григорий Куликов: «Проседание вероятно, но в пределах 10-15%»
Дом напрокат: итоги сезона
Председатель Совета директоров холдинга «МИЭЛЬ» Григорий Куликов выступил на круглом столе журнала «Финанс.». Он рассказал о некоторых мифах рынка жилой недвижимости и сделал прогноз на будущее. Первая часть выступления Григория КуликоваНе буду уподобляться некоторым прогнозистам, которые используют вводные слова «всем известно», «как все уже знают», «никто не сомневается». Я сомневаюсь в чем угодно. Что будет происходить на рынке недвижимости, как поведут себя цены? Это в очень большой степени зависит от поведения лидеров мнений. К ним я отношу не игроков отрасли, которые, безусловно, в чем-то заинтересованы (девелоперов, строителей и т. д.). Я имею в виду представителей государственной власти и иных лидеров мнений, которые что-то будут говорить от своего имени или под девизом «как всем известно». За последние полтора года структуры правительства Москвы и иные госструктуры выкупили с рынка под разного рода программы огромные объемы жилья, которое обычно строилось и предназначалось для коммерческой продажи. Реально жилья на рынке новостроек в Москве, близком и среднем Подмосковье в последние полтора года стало существенно меньше. Это факт. Он в цифрах выражается. Еще есть факт: многие стройки были приторможены по причине всем известных цифр 2, 1 и 4. По закону №214 в стране продается сегодня примерно 10% жилья, то бишь он не работает. Сегодняшняя ситуация с кризисом и реакция на него многих игроков строительной отрасли, девелоперов такова: притормозим-ка мы. Практически все крупнейшие игроки заявили о том, что, безусловно, все начатое мы достроим, потому что консервировать слишком дорого и, по сути, сильно убыточно, а в новое пока входить не будем. Теперь еще один миф: «Ой, ездим по городам и весям, строят новые дома, и окна там все темные». Всем ли присутствующим известно, что подведенный под крышу многоэтажный дом, который снаружи кажется готовым, на самом деле будет построен месяцев через 7–8–9, если он типовая панель, а если что-то поинтереснее, то и через год. А после того как будет построен, он будет приниматься еще месяца два три государственной комиссией, а потом еще эксплуатирующая этот дом организация будет его принимать у строителей, и там 200–300–500 недоделок они будут друг другу перепихивать. Все это время окна будут темными, смею вас уверить. Еще у нас существует такая организация, как БТИ. Она производит обмеры в доме. По нашему опыту, иногда она обмеряет шесть месяцев, если дом не один, а жилой комплекс. И все это время там тоже будут темные окна. А потом только передадут ключи покупателям, и тогда рабочие из стран ближнего зарубежья зажгут свет в этих прекрасных домах. Огромное количество инвестиционных квартир – это тоже миф. Их много в Санкт-Петербурге. В Москве же их общее количество в обычном жилье, которого в Москве пока еще строится более 50%, менее 10%. Много инвестиционных квартир в жилье де-люкс, элитном – мы тут не о нем. Если говорить о стране, мы понимаем, что цены на новостройки в стране начинаются от 30 тыс. рублей за метр до 60 тыс. рублей за кв.м. «Всем известно», что цены упадут на 30%, а «некоторым известно», что на 50%. Ну-ка, давайте попробуем уронить цены с 35 тыс. за метр до 20. Как это будет построено и кто будет строить? Да, безусловно, инвесторы, которые держат инвестиционные квартиры в приступе психоза или ином приступе, например, непреодолимого желания прикупить яхту, могут выставить квартиру и продать ее со скидкой 30%. Еще раз повторяю, этих инвесторов не так много. Если говорить о рынке, то возможно некоторое проседание, и оно достаточно вероятно, но это проседание в пределах 10-15%, если мы говорим о регулярном рынке недвижимости. Я имею в виду и вторичный рынок и первичный рынок. Это регулярное жилье, панель и простой современный монолит без изысков. Это проседание на уровне ожиданий, потому что с точки зрения соотношения спроса и предложения ситуация куда менее определенная, чем нам сегодня кажется. Вторая часть выступления Григория Куликова«Нам кажется», «всем нам известно», во всех компаниях идут сокращения. Я могу сказать, что у меня пока не идут, и у многих моих коллег тоже не идут. Сегодня действительно многие работодатели, в том числе крупные, могут иметь серьезные поводы благодаря той вакханалии, которая происходит, подкрутить малость компенсационные пакеты, подправить кое-что на рынке труда. А цены на рынке недвижимости напрямую увязаны с платежеспособным спросом с рынком труда, а что происходит в последнее время на рынке труда, я думаю, тоже всем известно. Эти вещи впрямую увязаны, но жилья сильно не хватает. В Москве, в Подмосковье, по всей стране. Лишнее жилье, наверное, где-то есть, но это очень специальные места. Все опросы общественного мнения говорят об одном: очень хотим улучшить свои жилищные условия, мало того, люди ради этого готовы серьезно постараться и потрудиться. И здесь очень важны психологические аспекты на уровне эстеблишмента, на уровне бизнес-сообщества: что мы друг другу говорим. Если банкиры друг друга пугают, что цены упадут на 20-30-50%, то понятно желание юристов и рисковиков банков сказать: ипотеку не даем. Что сейчас во многих случаях и происходит. Вопрос: надолго ли? Вопрос: совсем не даем или кое-кому все-таки даем? И здесь определяющим фактором будет политическая воля руководителей страны. Воля, направленная на развитие рынка строительства и реализации жилья, разумеется, включая сюда и ипотеку во всех ее ипостасях. Пока, к сожалению, законодатели, которые придумали Закон №214, очень сильно испортили ситуацию в отрасли. А те, которые придумали соседний закон про жилищно-накопительные кооперативы, просто убили эту деятельность. В некоторых странах Восточной Европы эти жилищно-накопительные схемы работали блестяще, там нужно было всего ничего - минимальная дотация государства – и люди сами себе копили. Очень позитивно сегодня, в том числе и для грядущего развития ипотеки, что рынок недвижимости имеет все шансы в ближайшую пару-тройку лет преобразоваться в нормальное состояние. Нормальная ситуация: когда на стадии строительства конечный потребитель инвестирует 15-20-30% конечной стоимости недвижимости, и потом, когда дом уже построен, все риски застройщика завершены, покупает, в том числе привлекая ипотечный кредит. А если не хочет покупать, возвращает себе этот взнос: такая схема сегодня во многих странах Европы и она очень хорошо работает. Девелопер финансирует стройку по проектному финансированию банков. У нас, к сожалению, пока нет ни первого, ни второго, ни третьего. Все риски на «физиках», и прав тот, кто успел предложить купить квартиру по цене в два раза ниже себестоимости. Я могу сказать, что будет дальше: товарищи с мифическим пакетов документов на ту или иную стройплощадку (я не имею в виду Москву, а великую Россию) могут придти, и там, где цены на рынке недвижимости равны 35 тыс. рублей за метр, скажут: ребята заплатите 20 тыс. и у вас будет квартира. Это мошенники. Когда банки отказывают в ипотеке, отказывают в проектном финансировании девелоперам, а те останавливают проекты, создается замечательная почва для развития мошенничества. Об этом стоит задуматься.
Источник: Финансы. On-line
30.10.2008
Источник: Финансы. On-line
30.10.2008
Подписаться на:
Сообщения (Atom)
